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Bajan precios de inmuebles en Unidades Indexadas

El mercado inmobiliario en Montevideo continuó con una tónica recesiva en los últimos meses de 2012 y comienzos de 2013.

De acuerdo a la opinión generalizada de operadores las compraventas se encuentran virtualmente paralizadas. De todas maneras, el verano suele ser de escasa actividad en el sector. Generalmente, la actividad retoma en el mes de marzo, pero con operadores consultados se percibe pesimismo y se duda de cómo será la actividad en este año 2013. La principal interrogante proviene de la baja de transacciones por un desencuentro entre la oferta y demanda del mercado. Los precios “de demanda” suelen ser inferiores a los precios “de oferta”.


Esto no ocurre tanto en las propiedades de bajo valor, de menor dimensión -1 ambiente o 1 dormitorio- donde la demanda se acerca más a los valores pedidos por sus dueños. Las transacciones aparentes medidas a través de la recaudación en términos reales del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales hasta el mes de noviembre ppdo. confirman la tendencia recesiva marcada por los operadores.


Un hecho que puede parecer curioso pero que no lo es, es que la caída en el nivel de las transacciones coincide con el cierre del mercado de dólares argentino y el acuerdo de intercambio de información tributaria con la AFIP. Ambas cosas frenaron el mercado inmobiliario en Punta del Este y también en Montevideo y Colonia.


Pero este no es el único motivo, la baja del dólar en el segundo semestre contribuyó a que los propietarios se mantengan firmes en los precios pedidos y en ciertos casos los han aumentado. Desaparecen los argentinos y suben los costos Los argentinos de clase media que compraban apartamentos en el entorno de los 200 mil dólares prácticamente han desaparecido. Los grandes inversores siguen adelante por ahora porque su dinero no lo traen de Argentina, sino de EE.UU, pero a juzgar por los nuevos proyectos también disminuyó vertiginosamente. Los inversores externos mantienen el financiamiento de las obras en Punta del Este y pagando sus cuotas, pero habrá que ver hasta cuándo si las ventas no se concretan.


Existen 81 edificios en construcción en Punta del Este pero comienzan a aparecer obras que se detienen porque las empresas no pueden afrontar el aumento de los costos que no se pueden trasladar a la demanda porque ya no los absorbe. Los costos salariales en los últimos meses aumentaron 25% en dólares, entre aumento de salarios y baja del dólar. Los precios están en niveles muy altos y no atraen. La temporada fue mala tanto para quienes pretendieron arrendar su casa como para los que pretendieron vender. Prácticamente se ha vendido muy poco o nada, lo que unido al aumento de costos podría disparar conflictos laborales en otras obras.


En este mes de enero se han detenido tres obras luego del retorno de la licencia. Esto es muy malo y habrá que ver como pega en el mercado de Montevideo. Según pudimos averiguar con operadores se estima que existen unas 6000 unidades de vivienda para vender o alquilar. Suponiendo una media de 100 m2, existiría una capacidad ociosa de 600.000 m2. A pesar de esto en el año 2012, se otorgaron 400.000 m2 de permisos de construcción. Lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario parece una carrera loca que en algún momento se terminarán pagando los costos.


Esta carrera es producida por el bajo nivel de las tasas de interés y la desvalorización del dólar que pone presión para sacarse de encima los dólares. No se podría esperar que la construcción continúe creciendo a este ritmo en el futuro, lo cual causará un problema social importante. La salida política para evitar el desempleo que se podría generar al finalizar las obras en construcción no será fácil. Se espera que el emprendimiento de obra pública con participación del sector privado pueda compensar, pero por el momento no hay proyectos en marcha. Fuerzas que empujan y que también retraen la demanda El ingreso de capitales fortalece al peso y presiona a la baja al tipo de cambio lo que induce al público a protegerse, reduciendo su ahorro en dólares en los bancos y comprando activos físicos para evitar la pérdida de valor del capital.


Esto fortalece el precio de las propiedades. Se opta por invertir en propiedades como reserva de valor pero ahora se estima que están muy caras. Pero el mismo argumento del dólar opera en sentido contrario en la oferta, donde los propietarios observan que se descapitalizan por la caída del dólar.


El aumento de la demanda de inmuebles también se produce por un aumento de la riqueza. Hemos observado en estos últimos años, un aumento de riqueza en sectores como el agro y aquéllos relacionados con él, mejoras en el ingreso de las familias que derraman su efecto al resto de los sectores de la economía y que contribuyeron a aumentar sus ganancias, como por ejemplo en las ventas de automóviles, bienes durables, empresas constructoras, supermercados, químicos y farmacia, etc. una parte de ese aumento de riqueza se vuelva a la adquisición de propiedades, otra buena parte se reinvierte en el negocio.


Pero existe un flujo continuo que alimenta la demanda de inmuebles. Por último la inversión extranjera directa, que a pesar de haber sufrido una merma importante por la crisis argentina, igualmente siguen viniendo extranjeros de otros orígenes interesados en comprar propiedades en Uruguay. La percepción generalizada de los potenciales compradores es de que los precios están muy altos y que no es buen negocio comprar ahora para invertir. Otras plazas como Miami, Paraguay, etc. empiezan a competir. Algunos grupos que invertían en Montevideo están redirigiendo sus inversiones a un mercado que aparece pujante como es el paraguayo donde el precio del m2 ronda los 1000 dólares en zonas Premium. La tierra también está a precios accesibles en la mejor zona (oriental) donde la hectárea cotiza a unos 2500 dólares.


Por último quien compra para invertir y sacar una renta y mantener el valor del capital ya no le resulta atractivo. Si bien la tasa bruta de rendimiento se mantiene estable en 6%, ya no puede esperar que la propiedad aumente mucho de valor como para compensar la caída del dólar. Expectativas inciertas Pero un factor que sin duda incide a la hora de comprar un inmueble tanto para inversión como para uso, es la expectativa de su valor futuro. Y en este momento se observa un importante número de unidades vacías.


Quién va a invertir se que hoy existe una importante cantidad de viviendas ocupadas y piensa: ¿Qué pasará cuando se terminen las obras en ejecución? ¿Por qué comprar hoy? El argumento de que el precio será mayor cuando se termine la obra no es convincente. Es obvio que a menos que ocurra algo muy raro, el stock de viviendas desocupadas será todavía mayor cuando se terminen. Entonces las expectativas racionales son de esperar que los precios bajen. El otro factor negativo que genera incertidumbre en las expectativas es la eventualidad de una crisis en Argentina a la que hacemos referencia en otra nota y que de producirse un evento así hará bajar el precio de las propiedades en Uruguay. Entonces nuevamente surge la interrogante de porqué comprar hoy. Precios estables en dólares pero caen en términos de UI Del lado de la oferta, los propietarios no están dispuestos a bajar los precios por tres motivos. Uno, porque no tienen alternativas de reposición a precios accesibles ni tienen mejores opciones de inversión.


Dos, porque fueron inmuebles adquiridos sin préstamos y no tienen una urgencia en vender para pagar deudas. Tres, la pérdida de valor del dólar como dijimos ya de por sí hace perder valor a la propiedad. El precio del m2 en dólares se mantuvo estable en los últimos doce meses observándose aumentos en aquéllas zonas donde hay más proyectos en construcción que los precios son más altos como es el caso de Carrasco. Se recuerda que estos son precios de venta no transacciones efectivas. La opinión de operadores es que se venden muy poco los apartamentos porque son caros y los gastos comunes muy altos por el aumento de los salarios.


Pero la estabilidad de los precios de dólares frente a una inflación de 8-9% produjo una caída de los precios en UI. Se puede observar en el gráfico que los precios habían venido aumentando tanto en dólares como UI cuando el dólar se valorizó a mitad de año. Pero luego que empezó a caer las variaciones del IPC empezaron a ser mayores hasta que finalmente se observa la caída a fin de 2012 y comienzos de 2013. Nuestra perspectiva es que los precios se mantengan estables en dólares y que sigan bajando en UI. Esto es bueno para quien esté pensando en tomar un préstamo en UI ya que tendrá que endeudarse en un 10% menos que hace un año. Fuente: Revista portfolio, Febrero Marzo 2013, Año 10 Nº 57

Fecha
08/Mar/2013
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